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【题目】长春“天茂湖”房地产体验式营销探究
【第一章】房地产项目体验式市场营销模式探析绪论
【第二章】长春“天茂湖”房地产项目营销的现状及问题
【3.1】 “天茂湖”房地产项目体验式营销市场环境分析
【3.2 3.3】房地产项目体验式营销消费者需求分析
【4.1 - 4.2.1】长春“天茂湖”房产项目体验式营销方案设计
【4.2.2 4.3】 “天茂湖”房地产项目体验式营销实施保障
【结论/参考文献】房地产项目体验营销战略研究结论与参考文献

第 3 章 长春“天茂湖”房地产项目体验式营销环境分析

3.1 长春“天茂湖”房地产项目体验式营销市场环境分析

过往四年，高新南区累计供应规模稳居市场第一位，在长春楼市整体处于供需大致平衡的市场大背景下，高新南区作为城市开发热点地区，供略大于求，在激烈竞争和快速去化双重压力下，价格成长速度受限。

依图反映的现象：由此可见，在 2013 年中出让成交价同期相比，土地单价同比上涨 3%,楼面单价同比上涨 6%.

从 2010 年开始，伴随着高新南区四环外土地逐步入市供应，地缘性市场整体土地容积率出现明显走低趋势，未来低密产品类潜在供应量较多（如天茂湖项目东侧临近八一水库西南角片区的信达龙湾和和黄御翠湾），同质化产品竞争将从高密度刚性产品逐步向低容洋房类（多层类）产品转移，六层及六层以上的产品类溢价表现能力亦承受较大压力。

经济型别墅在保持一定去化量前提下具有较好的单价实现能力，多层洋房类产品中非标准层产品和少量大户型洋房单价溢价能力较为突出，高容产品类中大户型产品线溢价能力相对较强，但整体表现欠佳。

从上表可以看出，净月板块未来仍有大量的高端项目持续供应，大环境是客户关注首要因素。在开展定量研究前，需对市场的区域竞品开展研究分析，做研究基础铺垫。

板块内已有项目存货量超 400 万平，按高新南区年度 100 万去化速度推算，在没有新项目增加情况下要去化 4 年。

从地缘性市场分产品类年度成交均价表现看，受制于整体成本刚性（主要影响因素为地价稳步上涨），板块内主流高层产品年度价格涨幅最为突出，但均价实现水平仍处于低位。多层产品伴随着开发热点逐渐外移，价格成长能力不容乐观。别墅产品由于物业形态的稀缺性，过往四年价格稳步上涨。

从表中可以看出，连续四年的市场供需规律，别墅供应量下行，未来市场供应更加集中； 市场存量约 5 万方。

从别墅市场的总价段的反馈来看，市场上的产品现状，500 万以上总价年市场规模不足 5 万㎡，且处于明显萎缩趋势 400 万以内总价年市场规模相对稳定，或有增长空间。这一市场数据将为产品的后续研发奠定市场数据基础。

如上图所表示。分解表格如下：

整个市场上 350 万以上的别墅产品需求市场平稳，呈小幅萎缩。在这种市场环境下，别墅市场的实际体现是，相对固定的市场消化份额，在同一片竞争的环境下，营销手段的优劣，将决定着由谁来主导别墅市场的大部分份额。

在竞争激烈 的市场环境下，从别墅类的产品供应来看，市场上的项目还处于不断掘起状态。需求份额固定，所以在关于别墅类的体验式营销情况上，凡尔赛庄园的产品体验更加至关重要。若不推陈创新，很难使项目在固有的份额中拿到大的市场占有量。